Quel barème appliquer pour fixer la valeur vénale d'un bien acheté en viager

Question détaillée

Question posée le 08/10/2016 par reyman75

J'ai acheté un bien en viager occupé par un couple de 82 ans il y a quelques années.

L'agence, pour fixer la valeur vénale de l'appartement avait appliqué une décote liée au droit d'usage et d'habitation se basant sur le barème Daubry (soit environ 38% pour ce couple de 82 ans).

Or les services fiscaux veulent m'appliquer un redressement fiscal (avec pénalités de retard) en indiquant que l'abattement lié à ce droit d'usage ne peut être supérieur à 20% pour une personne de 82 ans (barème de l'usufruit fixé dans le cadre de l'article 762 du code général des impôts).

Ce barème DAUBRY semble être une référence pour les vendeurs de biens en viager.

Comment se fait-il que les services fiscaux contestent ce barème ?

Et si les services fiscaux ont raison, pourquoi est-il encore utilisé par les agences immobilières, au risque de faire subir un redressement fiscal ultérieur à leur clients ?

Merci pour votre réponse

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5 réponses d'expert

Réponse envoyée le 08/10/2016 par ADI

Bonjour,

Je ne saurai vous conseillez suffisamment mais votre situation m'intéresse. Je vous conseillerai tout d'abord, de vous rapprochez de l'intermédiaire vous ayant vendu ce bien afin d'obtenir une preuve de son montant d'évaluation ainsi que des conditions de mise en vente de cet appartement. De plus, il me paraît indispensable de faire appel à un avocat spécialisé de manière à évoquer les possibilités qui pourraient être les vôtres quant à justifier de votre bonne foi.
A votre service,

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Commentaire posté le 08/10/2016 par Anonyme

Merci pour ce retour rapide.

Trois précisions :
- J'ai fait une erreur : il s'agit de l'article 669 I du CGI et non 762.
- Pour ce qui est de l'appel à l'intermédiaire : il m'a déjà apporté les bases de son calcul qui, se fixant sur le barème DAUBRY est "valable et juste". Mais les services fiscaux contestent l'utilisation de ce barème et associant le droit d'usage à un usufruit, utilisent le taux de 20% d'abattement.
- Pour l'avocat : c'est ce que je vais devoir faire effectivement si je ne trouve aucune réponse directe

En fait, c'est barème contre barème.

Merci encore pour votre réponse

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Commentaire posté le 19/10/2016 par ADI

Je compte sur vous à mon tour, concernant votre vote pour l'utilité de ma réponse. Merci par avance et tenez moi au courant, je suis de Paris également

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Réponse envoyée le 19/10/2016 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Rayman,
L' Article 762 du CGI (créé en 1901), était basé sur des espérances de vie de l'époque : homme 46 ans - Femme : 49 ans. Il a été aboli et remplacé par l'Article 669 ensuite d'une démarche effectuée par moi-même en 2004.
J'avais proposé, en m'inspirant de mon propre barème, 3 nouveaux barèmes (un portant sur 2 têtes et par tranche de 5 ans au lieu de 10 - un sur 1 tête et par tranche de 5 ans et 1 portant sur une tête toujours par tranches de 10 ans. C'est ce dernier qui a été retenu car les autres étaient fiscalement trop couteux pour le fisc. Ce dernier a déjà été déclaré (projet de loi n° 1093) "Le coût global de la mesure est donc de 100 millions € en 2004".
Pour ce qui concerne l'application de mon barème, sachez que ce dernier est généralement accepté par les services fiscaux; outre qu'il est utilisé, cité et conseillé par de nombreux organismes et ouvrages spécialisés, (cridon, Conseil régional des Notaires, Droit Notarial Le Viager, etc), il est pris en compte par la justice ( Jugement Cour d'Appel de Paris Audience Publique de 15/05/14 N° de RG 13/0237.
Une décision telle que celle qui vous concerne dépend de l'inspecteur qui est en charge du dossier mais ce dernier n'est pas toujours, malheureusement,
bien informé des problèmes viagers et quelque fois se contente d'appliquer des textes obscurément à la lettre.
Je vous conseille de tenter de négocier avec celui qui vous concerne et vous autorise à utiliser les présents arguments arguments
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
BAREME VIAGER DAUBRY - Site : baremeviager.fr

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Réponse envoyée le 19/10/2016 par un Ancien expert Ooreka

Rebonjour RAYMAN,
Pour compléter mes explications, je dois ajouter que mon barème (le premier édité en 1995), utilisé dans plusieurs milliers d'actes de vente pendant plus de 20 ans n'a qu'exceptionnellement été refusé par l'administration fiscale et que dans ces cas ladite administration, après explications ou négociation, a généralement accepté son utilisation;
Le barème fiscal, applicable en matière de succession, n'est pas fait pour s'appliquer aux transactions viagères.
Comment peut-on penser qu'il soit logique dans une telle transaction en l'appliquant que l'on prenne pour abattement 20% pour une personne de moins de 91 ans, (82 ans en l'occurence) et le même abattement de 20 % pour une personne de 89 ans. Ces tranches de 10 ans sont absurdes et inacceptables sur le plan économique.
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
BAREME VIAGER DAUBRY - Site : baremeviager.fr

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Commentaire posté le 20/10/2016 par Anonyme

Merci Maitre pour vos réponses.

Elles confirment mon impression mais je suis un peu démuni en termes d'arguments qui pourraient inciter la commission de conciliation à trancher en ma faveur.
Plusieurs points :
- je suis bien sûr que votre barème est utilisé par de nombreux professionnels et qu'il est généralement accepté par les services fiscaux. Mais visiblement, c'est moins évident dans mon cas.
- quand vous dites "le barème n'a qu'exceptionnellement été refusé par l'administration fiscale et que dans ces cas ladite administration, après explications ou négociation, a généralement accepté son utilisation" quelles explications avaient été données, et par qui ?
- Quand vous dites "Une décision telle que celle qui vous concerne dépend de l'inspecteur qui est en charge du dossier mais ce dernier n'est pas toujours, malheureusement,bien informé des problèmes viagers et quelque fois se contente d'appliquer des textes obscurément à la lettre"
Malheureusement, le contrôleur des Impôts semble vouloir appliquer les textes à la lettre et fermé à toute explication logique. Le renvoi de mon cas en audience de conciliation montre qu'il s'acharne dans son redressement même si son mode de calcul a évolué : en effet, il est passé
- de la position : droit d'usage = 60% du barème de l'usufruit (donc 60% de 20% = 12% d'abattement) (article 762 bis du CGI)
- à la position : on applique un abattement unique lié à un usufruit de 20% (article 669 du CGI).
- Quand vous dites "Ces tranches de 10 ans sont absurdes et inacceptables" je suis d'accord à 100% avec vous mais je doute que cette affirmation suffise à contre-argumenter une application stricte de la loi.
- vous dites vous même que vos propositions de tranches ont été rejetées en 2004 et que seules ces tranches de 10 ans ont été retenues

Si je peux encore mobiliser un peu de votre temps :
- Avez vous connaissance d'avis de commissions de conciliation concernant des cas similaires au mien qui iraient dans mon sens ?
- Avez vous des confrères Parisiens (mon vendeur spécialiste en viager semble faire la sourde oreille) qui pourraient m'assister pour cette audience ?
- A défaut, avez-vous 3-4 arguments irréfutables à me proposer pour préparer cette audience ?
J'en ai noté deux très intéressants :
- Comment peut-on penser qu'il soit logique dans une telle transaction en l'appliquant que l'on prenne pour abattement 20% pour une personne de moins de 91 ans, (82 ans en l'occurence) et le même abattement de 20 % pour une personne de 89 ans.
- votre barème est utilisé, cité et conseillé par de nombreux organismes et ouvrages spécialisés, (cridon, Conseil régional des Notaires, Droit Notarial Le Viager, etc)

Merci encore pour votre avis et le temps passé sur mon cas.

Bien cordialement

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Réponse envoyée le 20/10/2016 par un Ancien expert Ooreka

Rebonjour Reuman,
On n'est obligé de constater et d'admettre, une fois de plus, que dans le domaine du viager les textes ne sont ni clairs ni précis et souvent dépassés (tel, entre autres, l'article 669 du C.C.). Dans le cas de l'application de l'Art 669 du CGI, votre cas, vient s'ajouter l'intérêt de l' Etat. Ceci explique la position que peuvent prendre certains fonctionnaires de l'Administration fiscale qui outrepassant toute logique se réfugient et se protègent derrière des textes qu'ils appliquent aveuglément.
Sachez : - qu'il m'a fallu près de 10 ans pour obtenir que l'abattement fiscal sur les rentes viagères passe de 20% au barème actuel, toujours par tranches de 10 ans, permettant à plus de 70 ans de bénéficier d'un abattement de 70 %.(Art 75 - de Finances 63-156); qu'il ma fallu adresser plus de 800 lettres à des Ministres, à tous les sénateurs et Députés, le soutien par plus de 60 Questions écrites par ces derniers, pour faire abroger l' Art 762 du CGI et le remplacer par l'Art 669, lui-même insatisfaisant.
Tout cela pour vous dire combien il est difficile, voir impossible, de faire bouger l' Administration.
J'ai eu dans ma carrière à intervenir personnellement dans des cas tels que le vôtre et la chance d'obtenir gain de cause auprès d'Inspecteurs ou de Contrôleurs fiscaux, au point que ces derniers sur le plan local m'avaient demandé de venir leur faire un exposé sur le sujet.
Malheureusement, et j'en suis désolé, je ne possède plus aucun document qui puisse en attester et vous être utile pour votre défense.
J'ai cessé mes activités en 1997 et ne détient plus d'archives. J'ai plud de 85 ans.
Je vous exprime mes regrets de ne pouvoir vous être plus utile et souhaite que votre Inspecteur se montre plus compréhensible.
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
BAREME VIAGER DAUBRY - Site : baremeviager.fr

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Commentaire posté le 20/10/2016 par Anonyme

Merci mille fois pour votre attention et vos conseils.

Je vais tenter d'en faire bon usage et ne manquerai pas de revenir vers vous pour vous informer de l'avis donné.

Bien cordialement

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Commentaire posté le 20/10/2016 par Anonyme

Bonsoir,
Encore deux (dernières) questions :
Dans votre barème, vous distinguez l'usufruit économique et les transactions viagères. Quels sont les principaux éléments différenciant entre les deux notions qui justifient la différence de taux ?

Enfin, dans mon cas, il s'agit d'un viager occupé par un couple de personne de 82 ans. Cela peut-il faire une différence ? (le barème de l'article 669 ne fait pas le distingo, ce qui le rendrait d'autant plus inutilisable ?)

Encore merci pour votre patience.

Respectueusement

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Réponse envoyée le 21/10/2016 par un Ancien expert Ooreka

Bonjour Reyman,
Les valeurs d'Usufruit Economique sont destinées aux successions-partages et ne concernent pas le viager.
Pour ce qui concerne l'Espérance de Vie d'un couple de 82 ans , (un homme : 8,3 - une Femme : 9,5) il n'est pas fait la moyenne des deux (8,3 + 9,5 / 2 = 8,9) mais il est rajouté à la durée la plus longue (9,5) le risque complémentaire encouru par la présence de 2 têtes au lieu d'une seule, estimé, (pour ces âges) forfaitairement à 21,5 %. Il est constaté en effet qu'un couple a une espérance de vie plus longue qu'une personne simple.
Meilleurs sentiments
Maître J-A. DAUBRY
Expert Judiciaire Viager honoraire
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Commentaire posté le 21/10/2016 par Anonyme

Bonjour,

Sans vouloir trahir la méthode précise de calcul de votre barème, pouvez-vous me donner des éléments pris en compte pour calculer ce "droit d'usage" dans le cadre d'une vente viagère et que l'administration n'a pas (ou pas assez) pris en compte dans le barème utilisé dans le cadre de l'article 669 du CGI.
Qu'est-ce qui justifie la différence entre 20% pour l'administration et 38,9% pour votre barème pour mon couple de 82 ans ?
- j'ai bien noté que l'âge (donc l'espérance de vie) du vendeur est fondamental et que cet élément est très mal valorisé par l'administration dans la mesure où ils prennent des tranches de 10 ans
- mais j'ai du mal à identifier les autres éléments ?

J'imaginais qu'il pouvait s'agir d'une valorisation de l'impossibilité d'utilisation des lieux par l'acheteur (du fait de l'occupation de l'appartement par le vendeur) mais dans ce cas, en cas de viager libre, ce barème ne pourrait pas s'appliquer ? Et peut-être ne s'applique-t-il pas dans le cas de viagers libres ?

Désolé d'insister autant mais y a t-il un moyen simple d'expliquer les éléments de calcul de votre barème aux membres de la commission de conciliation ?

J'espère ne pas trop vous ennuyer avec mes questions mais, dans la mesure où je pense que je vais être obligé d'aller seul à la commission, j'ai vraiment besoin de préparer mes arguments et de bien comprendre les méthodes de calcul pour pouvoir apporter, par des éléments correspondant à la réalité du terrain, une contradiction aux méthodes de calcul purement administratives du fisc.
Ensuite, nous verrons bien si je suis convainquant (je le serai surement moins que vous avez pu l'être quand vous étiez encore en activité mais au moins, j'aurai tenté).
Je vous en remercie par avance
Respectueusement

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Commentaire posté le 13/11/2016 par Anonyme

Bonjour Maitre
Désolé d'insister mais la commission de conciliation se réunit jeudi et il me manque quelques éléments pour défendre ma cause ...

Sans vouloir trahir la méthode précise de calcul de votre barème, pouvez-vous me donner des éléments pris en compte pour calculer ce "droit d'usage" dans le cadre d'une vente viagère et que l'administration n'a pas (ou pas assez) pris en compte dans le barème utilisé dans le cadre de l'article 669 du CGI.
Qu'est-ce qui justifie la différence entre 20% pour l'administration et 38,9% pour votre barème pour mon couple de 82 ans ?
- j'ai bien noté que l'âge (donc l'espérance de vie) du vendeur est fondamental et que cet élément est très mal valorisé par l'administration dans la mesure où ils prennent des tranches de 10 ans
- mais j'ai du mal à identifier les autres éléments ?

J'imaginais qu'il pouvait s'agir d'une valorisation de l'impossibilité d'utilisation des lieux par l'acheteur (du fait de l'occupation de l'appartement par le vendeur) mais dans ce cas, en cas de viager libre, ce barème ne pourrait pas s'appliquer ? Et peut-être ne s'applique-t-il pas dans le cas de viagers libres ?

Désolé d'insister autant mais y a t-il un moyen simple d'expliquer les éléments de calcul de votre barème aux membres de la commission de conciliation ?

J'espère ne pas trop vous ennuyer avec mes questions mais, dans la mesure où je pense que je vais être obligé d'aller seul à la commission, j'ai vraiment besoin de préparer mes arguments et de bien comprendre les méthodes de calcul pour pouvoir apporter, par des éléments correspondant à la réalité du terrain, une contradiction aux méthodes de calcul purement administratives du fisc.
Ensuite, nous verrons bien si je suis convainquant (je le serai surement moins que vous avez pu l'être quand vous étiez encore en activité mais au moins, j'aurai tenté).
Je vous en remercie par avance
Respectueusement

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