Achat maison en viager

Rédigé par des auteurs spécialisés Ooreka  À jour en décembre 2018

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L'acquisition en viager est une acquisition « classique », mais ses modalités de paiement sont particulières : en achetant une maison en viager, vous vous engagez à verser une rente périodique au vendeur pendant toute sa vie.

L'achat en viager est donc un contrat aléatoire, l'aléa consistant en la durée de vie du vendeur. Selon le cas, l'acquéreur aura effectué une bonne affaire, ou versera son argent dans un puits sans fond pendant des années. Explications.

 

 

Obligation du débirentier : versement d'une rente

L’acquisition en viager ne diffère d'une acquisition normale que par ses modalités de paiement du prix de vente : l’acquéreur verse une rente à vie au vendeur.

Montant de la rente

Le montant du prix de vente est fixé librement entre les parties, et varie selon que le bien vendu est libre ou occupé (si le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation ou un usufruit sur le bien).

Le montant de la rente est calculé de manière à ce que l'ensemble des sommes versées au jour où le vendeur atteint son espérance de vie soit égal à la valeur vénale du bien.

Ce calcul tient compte des tables de mortalité, mais peut également prendre en considération le mode de vie, la profession, ou le lieu d’habitation du vendeur.

Il est utile de prévoir dans le contrat une indexation de la rente sur un indice publié par l'INSEE.

Modalités de paiement du prix de vente

Vous pouvez choisir de payer :

  • Seulement une rente périodique.
  • Un bouquet le jour de la signature (somme égale à environ 30 % du prix de vente), et le complément en rente périodique. Cette solution est la plus fréquente car elle permet d'avoir des versements périodiques moins élevés.

Le contrat prévoit également si le viager est fixé sur une ou plusieurs têtes : le viager sur deux têtes (en général des époux) ne prend fin qu'au décès du survivant. Dans ce cas, il est fréquent de prévoir une rente réductible au premier décès.

Enfin, le contrat peut prévoir une clause de rachat. Elle vous permettra, au bout de X années, de verser un capital vous libérant des rentes restant dues.

Le vendeur dispose de plusieurs moyens pour garantir le paiement de la rente :

  • des intérêts de retard ;
  • une clause résolutoire, qui permet au crédirentier d'annuler la vente en cas de non-paiement de le rente ; il peut même prévoir de conserver le bouquet et le montant des rentes déjà perçues ;
  • une inscription de privilège de vendeur au profit du crédirentier.

À prévoir dans le contrat de vente en viager

Le contrat d'acquisition de votre maison sera précédé d'un avant-contrat, sera préparé par un notaire, signé devant lui, puis publié au Service de publicité foncière (ex-bureau des hypothèques, ces derniers ayant été supprimés à compter du 1er janvier 2013 par l’ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010).

Outre le paiement du prix, certaines clauses doivent attirer votre attention.

Clause de l'aléa

L'acte doit comporter un aléa : la date du décès du vendeur.

Si le décès précoce du crédirentier était prévisible, la vente sera annulée (avec effet rétroactif). Et si ce décès intervient dans les 20 jours de la signature, on considérera le décès comme prévisible ; la vente sera annulée d'office.

Transfert de jouissance

Le transfert de propriété a lieu le jour de la signature de l'acte. S'il s'agit d'un viager libre, le transfert de jouissance a lieu le même jour : vous pouvez occuper le bien, le louer, etc.

S'il s'agit d'un viager occupé, le crédirentier peut se réserver :

  • l'usufruit du bien (dans ce cas, il pourra continuer à l'occuper, ou à en percevoir des loyers) ;
  • ou un droit d'usage et d'habitation (qui lui permettra de l'occuper uniquement).

Répartition des frais

Dans le cas d'un viager occupé, il est utile de préciser dans le contrat la répartition des charges liées à la maison. En général :

  • Les petites réparations, les frais d'entretien, la taxe d'habitation et les factures d'énergie sont à la charge du crédirentier.
  • La taxe foncière et les grosses réparations sont à la charge du débirentier.

À défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) se fera conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil (relatives à l'usufruit).

Revente du bien

Le contrat de vente peut prévoir la possibilité de revendre la maison avant le décès du crédirentier, contre le montant du bouquet et des rentes déjà versées.

Dans ce cas, vous restez solidaire avec le nouveau débirentier du paiement des rentes, et devrez vous substituer à lui en cas de défaillance.

Pour aller plus loin :

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