Risques d’un achat en viager : les reconnaître et les éviter

Le principe de la vente en viager est simple. L'acheteur ne verse pas la totalité du prix du logement en une fois. À la place, il verse une rente mensuelle au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. L'acheteur ne peut occuper le logement qu'une fois que le vendeur est décédé, sauf si celui-ci décide de libérer le logement immédiatement.

L'inconvénient majeur de ce système a été mis en avant, avec humour, dans un film intitulé « Le viager ». Le vendeur joué par Michel Serrault survivait à tous les acheteurs !

Mais la vente en viager comporte d'autres risques, moins bien connus du public. Le point sur les pièges à éviter lorsqu'on achète en viager.

Viager et travaux imprévus : qui paye ? 

N'oubliez jamais, dans le contrat de vente, de prévoir une répartition des charges :

• Dans le système de la vente en viager, le vendeur devient techniquement locataire de son propre logement.
• L'acheteur, lui, a le statut de propriétaire.
• Sans clause de répartition des charges, c'est donc à lui de payer les travaux !

À défaut de précision dans le contrat, la répartition des frais (impôts et charges) se fera conformément aux dispositions des articles 605 et suivants du Code civil (relatives à l'usufruit).

Ne pas essayer d'évincer le fisc

Pour éviter de payer trop de taxes, certaines personnes tentent d'acheter en viager à des ascendants directs, ou à des oncles et tantes :

• De cette manière, au décès des aïeux, ils pensent pouvoir hériter du bien immobilier sans avoir à payer de succession.
• Pas de chance, les inspecteurs des impôts connaissent bien cette technique, qui leur est enseignée dès leurs premières années d'études.
• En jouant ainsi avec le feu, vous risquez un redressement fiscal important, qui vous fera perdre tout l'argent que vous pensiez économiser, voire plus !

Une autre erreur commune est de sous-estimer la valeur du bien, afin de minimiser le montant du bouquet, c'est à dire du premier versement effectué par l'acheteur au vendeur, et du loyer mensuel. Cette technique est également bien connue des agents du fisc !

Prendre en compte les révisions possibles du loyer

Tous les contrats de viager prévoient la possibilité que le loyer soit, tous les ans, révisé à la hausse :

• Cette révision se fait en fonction d'un indice de référence.
• Cet indice est en général l'indice de référence des loyers (IRL) de l'INSEE.
• Toutefois, il est possible, et légal, que l'indice de révision du loyer soit différent :
  • indice des prix à la consommation (IPC), qui prend en compte l'inflation et permet de calculer, entre deux périodes, la variation des prix des produits consommés par les ménages ;
  • indice du coût de construction des immeubles à usage d'habitation (ICC).
• Ces indices ne sont pas fixes. Leurs variations sont disponibles sur le site de l'INSEE.
• Méfiez-vous donc des loyers peu élevés, qui peuvent avoir un fort indice de hausse annuelle.
• Le mieux est encore de comparer différents contrats, afin de choisir la solution la plus adaptée à votre situation financière.

Pour approfondir la question :

• Avant d'acheter en viager, renseignez-vous toujours sur les conditions et formalités liées au contrat de vente. Cela vous permettra d'éviter les dépenses superflues.
• Vendeurs en viager, n'oubliez pas que la rente que vous touchez est imposable.
• Comme pour tous les logements, il est impératif de souscrire une assurance habitation pour les biens viager. Encore faut-il savoir qui, de l'acheteur ou du vendeur, en a la charge.
• Pour connaître les bases de l'achat en viager et éviter les mauvaises surprises, consultez notre fiche pratique Acheter en viager.